Ich bin Ihr Immobilien-Spezialist betreffend Immobilien-Schätzungen für Ihr Ferienhaus, Ferienwohnung oder Rustico im Tessin.

Ich habe die Ausbildung zum Immobilien-Bewerter (Schätzer) bei der SVIT Schweiz (Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft) abgeschlossen

und bin Mitglied bei der SIV (Schweizerischer Immobilienschätzer Verband).

Wie viel ist Ihr Haus auf dem Immobilienmarkt wirklich wert

Wie viel Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Haus tatsächlich wert ist, entscheidet der Markt. Immerhin können Experten abschätzen, was eine Liegenschaft beim Verkauf in etwa bringt oder ob der dafür verlangte Preis angemessen ist.

Welches der «korrekte» Preis für ein Haus oder eine Eigentumswohnung ist, zeigt sich letztlich erst, wenn ein Käufer gefunden ist. Es gibt allerdings verschiedene Schätzmethoden, dank denen man sich dem mutmasslichen Preis annähern kann.


Realwert:
Der Substanz- oder Wiederbeschaffungswert bemisst den Preis, der bezahlt werden müsste, um dieselbe Liegenschaft an derselben Lage erneut zu bauen. Mit dem Marktpreis hat diese Grösse aber wenig zu tun. Der Substanzwert ist allenfalls für die Gebäudeversicherung von Belang.

Architekten geben die Kosten eines Baus gerne in Kubikmetern an. Ein Kubikmeterpreis von beispielsweise 800 Franken sagt aber kaum etwas darüber aus, ob das Haus günstig oder teuer ist. Bedeutend informativer ist der Preis pro Quadratmeter Wohnfläche. 1700 Franken pro Quadratmeter gelten als sehr günstig, 4800 Franken als luxuriös. Quadratmeterpreise zwischen 3000 und 3500 Franken sind der Normalfall. Grosse Unbekannte bleibt natürlich der Landpreis.


Ertragswert:
Der Ertragswert entspricht dem nachhaltig erzielbaren Mietwert einer Liegenschaft (kapitalisierter Mietwert). Dabei werden die jährlichen Mieterträge mit einem bestimmten Kapitalisierungssatz kapitalisiert.

Der konventionelle Ertragswert basierend auf einem erzielbaren Mietzins kann für Zweitimmobilien nur unvollständige Werte liefern, denn wenn diese Ferienwohnungen wochenweise vermietet werden, sind mögliche Erträge evt. um einiges höher.

So ist es durchaus möglich, eine Eigentumswohnung in einem Condominio zu erwerben, diese von der Verwaltung vermieten zu lassen und (nebst der Eigennutzung während einiger Wochen) eine praktisch 100 %-ige Kostendeckung durch die Vermietung zu erreichen.

Wir berechnen und verwenden bei der Schätzung von Ferienwohnungen oder Ferienhäusern sowohl den Mietzins bei einer Festvermietung als auch bei wochenweiser Vermietung. Durch die grosse Zahl von Ferienobjekten, welche im Tessin vermietet werden, sind wir in der Lage einen realistischen Ertragswert auch bei wochenweiser Vermietung zu bestimmen.


Verkehrswert:
Der Verkehrs- oder Marktwert entspricht einer Mischung aus Real- und Ertragswert, wobei der Ertragswert in der Regel dreimal stärker gewichtet wird als der Substanzwert. Ein Haus mit einem Ertragswert von 400 000 Franken und einem Substanzwert von 600 000 Franken hätte demnach einen Verkehrswert von 450 000 Franken. (Handgelenk mal Pi)

Mit dieser Methode arbeiteten früher viele Banken, Versicherungen, Immobilientreuhänder und Architekten.


Hedonistische Methode:
Völlig anders funktioniert die so genannte hedonistische Bewertung. Hier gilt als einziges Kriterium der effektiv am Markt erzielte Preis für vergleichbare Objekte (z.B. Fläche, Lage, Alter).

Allerdings können bei der hedonistischen Methode nicht alle Aspekte (z.B. Architektur, Aussicht, Einteilung, Unterhaltszustand, etc.) berücksichtigt werden.

Mit der hedonischen Methode arbeiten heute viele Gross- und Kantonalbanken, die dank ihrer vielen Hypothekarkunden über genügend Daten verfügen, um die lokal und regional tatsächlich erzielbaren Preise abschätzen zu können. Diese Methode benutzt auch das Info- und Ausbildungszentrum für Immobilien (Iazi), das mit anonymisierten Daten von verschiedenen Banken, Pensionskassen und Immobilienfirmen arbeitet.
Der erhaltene Wert ergibt jedoch lediglich eine Bandbreite und zeigt Preisentwicklungen für typische Ferienimmobilien in den letzten Jahren und dient somit nur zur Kontrolle des Schätzungsresultates, welches mit konventionellen Techniken ermittelt wurde.

Hedonische Schätzungen für sich alleine sind bei Ferienobjekten jedoch nicht sinnvoll, da die individuellen Eigenschaften und die konsumtiven Mehrwerte (Liebhabermehrwerte) eines Objektes zu wenig, bis gar nicht, berücksichtigt werden.


Preise:
Der Schätzbericht (Expertise) kostet für ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung 1600 Franken, kann aber in komplexeren Fällen (Mehrfamilienhäuser usw.) auch höher liegen.

Um einen Hypothekarkredit von einer Bank oder Versicherung zu erhalten, ist eine Schätzung aufgrund des persönlichen Augenscheins eines Experten Voraussetzung.